ТОРГИ ПО БАНКРОТСТВУ

При участии в торгах через агента в агентском договоре прописываются условия, о том, что агент действует в интересах принципала (покупателя, заказчика) и в случае признания агента победителем, право на подписание договора купли-продажи (либо договора уступки и тд.) остается за принципалом.
Таким образом конечным правообладателем будет являться принципал.

После приобретения имущества с торгов, новому собственнику необходимо зарегистрировать своё право в регистрирующем органе.

Помешать этому может наличие наложенных арестов/обременений/запретов на имущество в ходе выполнения мероприятий судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства, либо наложенных регистрирующими органами на основании судебного акта.

В теории с момента вынесения решения о признании должника банкротом физического или юридического лица и введения в отношении него конкурсного производства, либо процедуры реализации имущества гражданина, судебный пристав-исполнитель обязан окончить исполнительные производства и направить исполнительные документы в адрес арбитражного управляющего, при условии, что арбитражный управляющий уведомил судебного пристава-исполнителя о вынесенном решении. При окончании исполнительных производств все обременения с имущества снимаются.

Данная позиция отражена в п. 4 ст. 96 ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 1 ст. 126 и п. 5 ст. 213.25 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

«По смыслу абзаца девятого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом ранее наложенные аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в целях устранения препятствий конкурсному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве»

Но на практике всё обстоит иначе.

Существуют несколько обстоятельств, из-за которых после покупки с торгов остаются наложенные обеспечительные меры.

1. Арбитражный управляющий не уведомил судебного пристава-исполнителя о признании должника банкротом;
2. Судебный пристав-исполнитель проигнорировал данное требование, либо требование не дошло до исполнителя;
3. В ходе передаче дела между приставами, новый пристав не изучал дело и не знает о процедуре банкротства в отношении должника;
4. Имеются наложенные обеспечительные меры на оспоренное имущество в рамках дела о банкротстве;
5. Судебный пристав отказывается снимать ограничения без соответствующего судебного акта.

Чтобы оперативно решить сложившуюся ситуацию, арбитражному управляющему необходимо направить через электронную приемную федеральной службы судебных приставов заявление об окончании исполнительных производств и соответственно о снятии всех арестов/обременений с имущества, приложив решение о признании должника банкротом. Данный способ является самым быстрым и эффективным инструментом взаимодействия с судебными приставами.

В случае, если предметом покупки является недвижимое имущество арбитражный управляющий может направить заявление о снятии обременений в управление Росреестра.

Согласно п. 9 Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009г. № 59 «О некоторых вопросах практики применения федерального закона «Об исполнительном производстве» в случае возбуждения дела о банкротстве» с момента, после которого в соответствии с Законом о банкротстве аресты и иные ограничения распоряжения имуществом должника признаются снятыми, запись об аресте в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним подлежит погашению. Любое заинтересованное лицо вправе обжаловать выразившееся в непогашении указанной записи бездействие органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный способ не всегда является эффективным даже при наличии вышеуказанной позиции Пленума, результат зависит от компетентности исполнителя, впрочем аналогичная ситуация и с судебными приставами-исполнителями.

Многие приставы убеждены, что если арест, запрет и иные обеспечительные меры, наложенные в судебном порядке по определению суда, то и снять их возможно только на основании определения того суда, который их наложил.

На данный вопрос Пленум ВАС также дал свое разъяснение.

«В силу абзаца шестого пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве с даты принятия судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращается исполнение по исполнительным документам, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур, применяемых в деле о банкротстве, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 47 Закона об исполнительном производстве в случае признания должника-организации банкротом и направления исполнительного документа конкурсному управляющему, за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 96 Закона об исполнительном производстве, исполнительное производство оканчивается судебным приставом-исполнителем. Судебный пристав-исполнитель выносит постановление об окончании исполнительного производства при получении копии решения суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (часть 4 статьи 96 Закона об исполнительном производстве).

Вынесение самостоятельного судебного акта по данному вопросу не требуется. В случае обращения судебного пристава-исполнителя в суд с заявлением о прекращении исполнительного производства необходимо учитывать, что подобное заявление не подлежит рассмотрению в суде.»

Иными словами, если запрет на имущество наложен, например судом общей юрисдикции до вынесения решения о признании должника банкротом, то необходимости обращаться в данный суд для снятия обременений нет.

Очень часто в преддверии банкротства контролирующие лица должника или физические лица пытаются избавиться от имущества в пользу подконтрольных или аффилированных лиц. Такие сделки подлежат признанию недействительными и применению последствий признания недействительности сделок.

В рамках рассмотрению спора о признании сделки недействительной арбитражный управляющий и иные лица обращаются в суд с заявлением о наложении обеспечительных мер оспариваемое имущество. В случае, если сделка признается недействительной, то право на имущество вновь переходит к должнику, и в ходе проведения мероприятий банкротства оно будет реализовано с торгов. Что делать с наложенными обременениями? Однозначной практики и позиции судов по этому поводу нет. У нас бытует мнение, что обращаться в суд в рамках дела о банкротстве для снятия таких обременений не нужно, поскольку данные обременения распространяются только на действия лиц, владевших имуществом на момент подачи заявления. Но, если идти по пути наименьшего сопротивления, то лучше обратиться с заявлением о снятии ранее наложенных обеспечительных мер.

Если подытожить всё вышесказанное, то положения законодательства направлены на устранение препятствий арбитражному управляющему в исполнении им своих полномочий по распоряжению имуществом должника и других обязанностей, возложенных на него Законом о банкротстве. Но остается ряд вопросов, на которых нет однозначно установленного порядка для снятия или наложения обеспечительных мер.

В зависимости от стоимости и специфики имущества ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено несколько вариантов его продажи. Основным и наиболее часто используемым вариантом является продажа через электронную торговую площадку по схеме: аукцион, аукцион, публичное предложение. Что это значит?

В процедуре банкротства проводится оценка и определяется рыночная стоимость имущества. На первом аукционе имущество реализуется по своему номиналу, то есть по цене, которую определил оценщик, либо арбитражный управляющий исходя из рыночных условий.

На аукционах торги происходят на повышение, шаг предложения обычно составляет 5 % от начальной цены имущества. Победителем является тот, кто сделает последним шаг на повышение цены.

В случае, если имущество не реализовано на первом аукционе, организатор торгов объявляет о проведении второго аукциона. На втором аукционе цена снижается на 10% от начальной.

Если имущество не реализовано на втором аукционе, то организатором торгов проводится третьи торги в форме публичного предложения. Данный вид торгов разделен на несколько этапов, ограниченных временными рамками, обычно это от 3-ех до 7-ми рабочих дней. Заявки на покупку имущества подаются в закрытой форме, то есть никто до окончания этапа не увидит ваше предложение о цене. Цену нужно предлагать не меньше цены, которая является минимальной для конкретного этапа.

В случае, если на определенном этапе не поступает предложение о покупке, то наступает следующий этап, в котором цена уменьшается на 5, 10, 20, 30 или более % в зависимости от условий и графика снижения цены, определенных положением о реализации имущества должника на торгах.

Победителем на публичных торгах признается тот, кто предложил наибольшую цену за лот, либо являлся единственным участником. В случае если несколько участников предложили одинаковую цену, то победителем будет признан, тот кто отправил заявку раньше.

Чтобы участвовать на каждом из вышеуказанных этапах потенциальному покупателю необходимо внести задаток. Задаток обычно определяется в диапазоне 5 - 10 % о стоимости имущества. Без внесения задатка до участия в торгах вас не допустят.

ЭЦП (электронная цифровая подпись) ‒ комбинация знаков или паролей, которая служит эквивалентом обычной подписи на бумаге. В процедуре торгов участники подписывают ЭЦП заявки для участия в торгах, заверяют документы, а также ЭЦП необходима для подтверждения намерения участника торгов совершить ценовое предложение на аукционе.

Помимо потенциальных покупателей организатор торгов также пользуется ЭЦП. Ей он подписывает протоколы о результатах проведения торгов, об определении участников торгов и иные документы.

Иными словами ЭЦП гарантирует юридическую силу всех документов, которые ей подписаны.

ЭТП (электронная торговая площадка) ‒ это сайты, на которых операторы данных сайтов размещают информацию об имуществе банкротов (и не только), предварительно заключив договор с организаторов торгов на предоставление своей площадки с организатором торгов, а потенциальные покупатели - участники торгов в рамках конкурентной борьбы участвуют в объявленных процедурах реализации имущества (аукционы и публичные предложения): подают заявки, делают ценовые предложения.

Как было указано во вкладке «Какой порядок проведения торгов?», чтобы поучаствовать в торгах необходимо внести задаток в размере от 5 - 10% от стоимости имущества. Данный задаток вносится на специальный открытый организатором торгов либо арбитражным управляющим расчетный счет. Он так и называется - спец счет.

С данного счета невозможно списать денежные средства, наложить обременения и совершить иные действия, которые не позволили бы вернуть денежные средства участникам торгов.

Между участником торгов и организатором торгов заключается соглашение о внесении задатка по условиям которого, в случае не признания участника торгов победителем, организатор переводит 100% задатка обратно на счет участника.

оСтоимость наших услуг в каждом случае индивидуальна.
На стоимость услуги влияют следующие факторы:

1. Срочность и специфика лота

Очень часто к нам обращаются за помощью выкупа имущества с торгов, когда сроки для подачи документов практически вышли. Буквально за несколько часов необходимо подготовить документы, проанализировать имущество, оплатить задаток и отправить документы на электронную площадку.

2. Объем наших действий

Если мы ограничиваемся только подачей заявки и участия торгов, то цена будет минимальной. Если мы оформляем сделку под ключ - анализ имущества на возможные риски, участие в торгах, сопровождение сделки (проверка договора купли-продажи, акта приема-передачи, соблюдение регламента и сроков), снятие обременений (при необходимости), регистрация права в регистрирующем органе, то цена соответственно будет приближена к максимальной.

Ценовой диапазон от 5 000 рублей до 50 000 рублей.

Процедура банкротства непрерывно связано с оценкой и последующей продажей имущества должников. Наша команда более 10 лет работает в сфере банкротства: юристы, арбитражные управляющие, оценщики, организатор торгов и даже судебные приставы-исполнители ‒ это все члены нашей команды.

Мы постоянно оцениваем и продаем имущество с целью удовлетворения требований кредиторов. За долгое время работы неизбежно приобретается навык спекулянта ‒ что и за сколько выгодно приобрести, чтобы потом подороже продать.

Со временем мы начали самостоятельно за счет своих и привлеченных денежных средств выгодно приобретать имущество с торгов с целью дальнейшей перепродажи. В основном это были объекты недвижимости и транспортные средства. Прибыль распределяется в каждом случае индивидуально. Обычно 60 на 40, то есть мы получаем 40%.

Допустим, в ноябре 2018 года мы купили двухкомнатную квартиру в Центральном районе г. Челябинска за 2 252 000 Р. Оформили ее в Росреестре, выписали предыдущих собственников через суд. Подготовили квартиру к сделке и в марте 2019 года продали за 2 900 000 Р — ниже рыночной цены, чтобы ускорить процесс. Наша комиссия составила 260 000 рублей.

Задать свои вопросы и получить более подробную информацию о возможности инвестирования в имущество, приобретенное с торгов, Вы можете по телефону +7 (351) 776 23 99