Реализация (продажа) единственного жилья в рамках дела о банкротстве
Рассматриваем обстоятельства, при которых единственное жилье подлежит включению в конкурсную массу должника и последующей продаже на торгах в рамках дела о банкротстве.
1. Единственное жилье обременено ипотекой
До недавнего времени ипотечное жилье должника, даже если оно являлось его единственным, по умолчанию подлежало реализации в рамках процедуры банкротства. Ситуация изменилась после вынесения Верховным судом Российской Федерации определения от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597, в котором был сформирован механизм, позволяющий должнику и залоговому кредитору заключить мировое соглашение (локальный план реструктуризации), предусматривающее продолжение исполнения должником обязательств перед залоговым кредитором и исключение ипотечного жилья из конкурсной массы. Данный правовой механизм был впоследствии закреплен в статье 213.10-1 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Однако в случае отсутствия у должника финансовой возможности для дальнейшего исполнения обязательств по кредитному договору, а также при отсутствии заинтересованных третьих лиц, готовых принять на себя обязательства по исполнению данного договора, ипотечное жилье подлежит реализации в рамках процедуры банкротства.
2. Единственное жильё имеет признаки «роскошного жилья»
По смыслу пункта 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве и статьи 446 ГПК РФ и согласно правовым позициям, содержащимся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. № 15-П, допускается ограничение применения исполнительского иммунитета посредством предоставления должнику и его семье замещающего жилья, если единственное используемое ими для проживания жилое помещение по количественным и качественным, включая стоимостные, характеристикам чрезмерно превышает разумную потребность в жилище и одновременно реализация единственного жилья приведет к соблюдению баланса взаимных прав должника и кредиторов и достижению указанных в законе целей процедур банкротства (пункт 21 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан от 18.06.2025 г.).
Рассмотрим данную ситуацию на конкретном примере. Должник со своей семьей из трёх человек проживает в доме, расположенном в элитном загородном поселке, общая жилая площадь составляет 298 квадратных метров. Данный дом является единственным пригодным для должника и его семьи жильем и не обременен ипотекой. Данное жилье является крайне дорогим по мерках местного региона.
Руководствуясь вышеуказанными нормами и правовыми позициями, кредиторы должника могут инициировать порядок замещения «роскошного» жилья на другое менее дорогое жилье, но достаточное для сохранения достойного образа жизни должника и членов его семьи, расположенное в пределах того же населенного пункта, где эти лица проживают. (пункт 26 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан от 18.06.2025 г.)
Если приобретение замещающего жилья является экономически разумным планом, то есть разница в стоимости, возникающая в результате покупки замещающего жилья и реализации «роскошного» жилого имущества, существенна и обеспечивает возможность значительного удовлетворения требований кредиторов, то такой план имеет право на жизнь. Однако если данный механизм используется кредиторами исключительно как карательная мера для должника, суд вправе отказать в утверждении соответствующего плана.
После приобретения замещающего жилья, объект недвижимости, признанный роскошным, реализуется на торгах, вырученные денежные средства включаются в конкурсную массу должника и в последующем направляются на погашение требований кредиторов должника.
3. Злоупотребление правом при приобретении единственного жилья
Не допускается применение института исполнительского иммунитета в случаях, когда должник в короткий срок поулчает кредитные средства в нескольких кредитных организациях и приобретает на указанные средства единственное жилье, свободное от ипотечного обременения. Такое поведение признается злоупотреблением правом (п. 29 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан от 18.06.2025 г.).
Возможность ограничения исполнительского иммунитета и реализация единственного жилья допускается только при наличии доказательств недобросовестного поведения должника, в том числе выраженного в умышленной утрате дохода и отсутствии намерения погашать требования кредиторов.
В результате совокупности указанных обстоятельств в рамках процедуры банкротства возможно осуществление реализации единственного жилья должника с направлением вырученных денежных средств на удовлетворение требований кредиторов, за счет которых было первоначально приобретено спорное имущество.
4. Отчуждение одного из двух жилых помещений в предбанкротный период
С целью сохранения в составе имущества семьи объектов жилой недвижимости должник может передать одну из своих квартир несовершеннолетней дочери в порядке дарения. Вторая квартира при этом остается в собственности самого должника и формально подпадает под защиту имущественного иммунитета.
Однако судебная практика допускает оспаривание подобных сделок по основаниям фиктивного приобретателя (мнимого собственника). Такие сделки могут быть оспорены даже при отсутствии задолженности по обязательствам перед кредиторами на момент их совершения.
Правовыми последствиями признания сделки недействительной является восстановление права собственности должника на отчуждаемую квартиру с последующим включением данной квартиры в конкурсную массу.
В дальнейшем одна из двух квартир подлежит продаже на торгах в рамках процедуры банкротства должника.
Автор: Гришко Никита Сергеевич, юрист по банкротным спорам
1. Единственное жилье обременено ипотекой
До недавнего времени ипотечное жилье должника, даже если оно являлось его единственным, по умолчанию подлежало реализации в рамках процедуры банкротства. Ситуация изменилась после вынесения Верховным судом Российской Федерации определения от 27.04.2023 № 305-ЭС22-9597, в котором был сформирован механизм, позволяющий должнику и залоговому кредитору заключить мировое соглашение (локальный план реструктуризации), предусматривающее продолжение исполнения должником обязательств перед залоговым кредитором и исключение ипотечного жилья из конкурсной массы. Данный правовой механизм был впоследствии закреплен в статье 213.10-1 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Однако в случае отсутствия у должника финансовой возможности для дальнейшего исполнения обязательств по кредитному договору, а также при отсутствии заинтересованных третьих лиц, готовых принять на себя обязательства по исполнению данного договора, ипотечное жилье подлежит реализации в рамках процедуры банкротства.
2. Единственное жильё имеет признаки «роскошного жилья»
По смыслу пункта 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве и статьи 446 ГПК РФ и согласно правовым позициям, содержащимся в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2021 г. № 15-П, допускается ограничение применения исполнительского иммунитета посредством предоставления должнику и его семье замещающего жилья, если единственное используемое ими для проживания жилое помещение по количественным и качественным, включая стоимостные, характеристикам чрезмерно превышает разумную потребность в жилище и одновременно реализация единственного жилья приведет к соблюдению баланса взаимных прав должника и кредиторов и достижению указанных в законе целей процедур банкротства (пункт 21 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан от 18.06.2025 г.).
Рассмотрим данную ситуацию на конкретном примере. Должник со своей семьей из трёх человек проживает в доме, расположенном в элитном загородном поселке, общая жилая площадь составляет 298 квадратных метров. Данный дом является единственным пригодным для должника и его семьи жильем и не обременен ипотекой. Данное жилье является крайне дорогим по мерках местного региона.
Руководствуясь вышеуказанными нормами и правовыми позициями, кредиторы должника могут инициировать порядок замещения «роскошного» жилья на другое менее дорогое жилье, но достаточное для сохранения достойного образа жизни должника и членов его семьи, расположенное в пределах того же населенного пункта, где эти лица проживают. (пункт 26 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан от 18.06.2025 г.)
Если приобретение замещающего жилья является экономически разумным планом, то есть разница в стоимости, возникающая в результате покупки замещающего жилья и реализации «роскошного» жилого имущества, существенна и обеспечивает возможность значительного удовлетворения требований кредиторов, то такой план имеет право на жизнь. Однако если данный механизм используется кредиторами исключительно как карательная мера для должника, суд вправе отказать в утверждении соответствующего плана.
После приобретения замещающего жилья, объект недвижимости, признанный роскошным, реализуется на торгах, вырученные денежные средства включаются в конкурсную массу должника и в последующем направляются на погашение требований кредиторов должника.
3. Злоупотребление правом при приобретении единственного жилья
Не допускается применение института исполнительского иммунитета в случаях, когда должник в короткий срок поулчает кредитные средства в нескольких кредитных организациях и приобретает на указанные средства единственное жилье, свободное от ипотечного обременения. Такое поведение признается злоупотреблением правом (п. 29 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан от 18.06.2025 г.).
Возможность ограничения исполнительского иммунитета и реализация единственного жилья допускается только при наличии доказательств недобросовестного поведения должника, в том числе выраженного в умышленной утрате дохода и отсутствии намерения погашать требования кредиторов.
В результате совокупности указанных обстоятельств в рамках процедуры банкротства возможно осуществление реализации единственного жилья должника с направлением вырученных денежных средств на удовлетворение требований кредиторов, за счет которых было первоначально приобретено спорное имущество.
4. Отчуждение одного из двух жилых помещений в предбанкротный период
С целью сохранения в составе имущества семьи объектов жилой недвижимости должник может передать одну из своих квартир несовершеннолетней дочери в порядке дарения. Вторая квартира при этом остается в собственности самого должника и формально подпадает под защиту имущественного иммунитета.
Однако судебная практика допускает оспаривание подобных сделок по основаниям фиктивного приобретателя (мнимого собственника). Такие сделки могут быть оспорены даже при отсутствии задолженности по обязательствам перед кредиторами на момент их совершения.
Правовыми последствиями признания сделки недействительной является восстановление права собственности должника на отчуждаемую квартиру с последующим включением данной квартиры в конкурсную массу.
В дальнейшем одна из двух квартир подлежит продаже на торгах в рамках процедуры банкротства должника.
Автор: Гришко Никита Сергеевич, юрист по банкротным спорам
реальные случаи
Судебная практика